چگونگی تعیین و تغییر کاربری اراضی شهری و ضمانت اجرای تخلف از آن

امروزه وقتی ما درباره شهرها به عنوان نمادهای تمدن مدرن صحبت می کنیم، باید به مفاهیمی هم چون شهرگرایی، شهرنشینی، فرهنگ شهر، جوامع شهرنشین، تقابل سنت و مدرنیسم و نهایتاً اثرگذاری پست مدرنیسم و جهانی شدن بر شهرها توجه داشته باشیم. در واقع شهر امروزی، بیانگر بازگشت انسان به خویشتن است. امواج جدید تمدن شهری به جای آن که تنها به ساختار کالبدی و فیزیکی شهر توجه داشته باشد، به بررسی مجدد انسان شهرنشین می پردازد. با بررسی دوباره ای نسبت به زندگی همسایگی، حقوق مدنی و شهروندی، فقر، جرم و جنایت، اشتغال، گونه گونی های قومی و تقابلات فرهنگی متوجه می شویم امروزه علاوه بر نگرش کلاسیک معماری به شهر، نیاز به دیدگاهی جدید داریم که در آن ساکنان شهر و نه حکومت ها و مدیران، حق انتخاب داشته باشند. دیدگاهی که روابط شهرنشینان را با هم و با محیط شهری، تبیین نماید و اجزاء سازنده این محیط را با آنان در تعامل قرار دهد. این امر نیاز به برنامه ریزی عملی و واقع بینانه در اداره امور شهرها را هرچه بیشتر آشکار می کند. شاید بتوان گفت در عصر حاضر، برنامه ریزی کاربری اراضی شهری، مهم ترین ابزار و نیروی کارآمد دولت ها و سازمان های مدیریت شهری برای اداره صحیح و منطقی شهرها به شمار می رود. دلایل زیادی برای برنامه ریزی شهری وجود دارد که عمده ترین آن ها را می توان در موارد زیر دانست: پشتیبانی از توده مردم و حفظ کیفیت زندگی، توسعه دیدگاه اجتماعی و دستیابی به اهداف جامعه مدنی، حمایت از حقوق مالکیت، ملاحظات اقتصادی و حمایت از بخش خصوصی و هم چنین سهولت تصمیم سازی توسط دولت های محلی. دولت ها و مقامات محلی معمولاً تصمیم سازی های خود را بر مبنای طرح های جامع و زیربنایی که شهروندان امکان مشارکت در آن ها را داشته اند، انجام می دهند . در این زمینه، در کشور ما هم اقداماتی هرچند ناکافی صورت گرفته است. در واقع تا سال های دهه 1320 اقدامات پراکنده ای صورت گرفته بود که چندان موثر و سازمان یافته نبوده است. از سال 1320 تا 1345 را در زمینه شهرسازی و اصول شهری و شهرداری، یک دوره رکود و توقف نامیده اند؛ زیرا در این دوره با منحصر شدن نظارت شهرداری ها بر عملیات ساختمانی و صدور پروانه ساختمان در شهرهای بزرگ و برخی شهرهای متوسط، شهر بدون هرگونه نظارتی عملاً گسترش یافته است. گسترش شهرها و افزایش چشم گیر تعداد آن ها در ایران طی نیم قرن اخیر، موجبات بروز تخلفات گسترده در تغییر کاربری اراضی و اماکن گردید. نگاهی بر آمار مربوط به مساحت اراضی کشاورزی و باغ ها مشخص می کند که هر قدر بر تعداد شهرها افزوده شده، به تبع از مساحت باغ ها و اراضی کشاورزی کاسته شده است. یکی از مهم ترین روش ها برای جلوگیری از این وضع ناخوشایند، تهیه طرح های شهری است که در آن ها نحوه استفاده از اراضی، منطقه بندی مربوط به حوزه های مسکونی، صنعتی، بازرگانی، اداری، کشاورزی، تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات شهری و نیازمندی های عمومی شهری، خطوط کل ارتباطی و محل مراکز انتهای خط (ترمینال)، فرودگاه ها و بنادر و سطح لازم برای ایجاد تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات عمومی، مناطق نوسازی و بهسازی و اولویت های مربوط به آن تهیه می شود و ضوابط و مقررات مربوط به کلیه موارد فوق و هم چنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نمادهای تاریخی و مناظر طبیعی مشخص می گردد. یکی از عمده ترین و مهم ترین عواملی که در طرح ها و برنامه ریزی های شهری باید مورد توجه قرار گیرد، بحث کاربری اراضی است. مدت ها شهروندان برای استفاده از زمین خویش، هیچ گونه محدودیتی نداشتند و هر گونه که می خواستند از آن استفاده می نمودند. ولی با مرور و با رشد سریع شهرنشینی، این اختیار مطلق مالکان در نحوه استفاده از مایملک خویش، در جهت حفظ منافع عمومی، محدود و محدودتر شد تا آن جا که شهرها محتاج نوعی هدایت از جانب دولت مردان گشتند که این هدایت، با تدوین و تصویب طرح های کلی شهرسازی عملی گشت. یکی از وظایف طرح های شهری، مشخص نمودن نوع کاربری زمین برای استفاده در زمینه های گوناگون مورد نیاز می باشد. شهرداری ها که مکلف به رعایت این طرح ها می باشند، موظفند برای کلیه ساختمان هاقبل از هر گونه احداث بنا، مبادرت به صدور پروانه ساختمانی نموده و در آن، نوع کاربری زمین مذکور را مشخص نمایند. حال ممکن است افراد علی رغم تعیین نوع کاربری مورد استفاده، به عللی مبادرت به تغییر کاربری نموده و به گونه دیگری به غیر از آن چه در طرح های مصوب شهری تعیین شده، از ملک خویش استفاده نمایند که در این صورت، تخلف تغییر کاربری محقق گشته و شهرداری پس از اطلاع، ممکن است این تخلف را در کمیسیون ماده 100 جهت برخورد قانونی و تعیین ضمانت اجرای آن (بسته به مورد تخریب یا تعیین جریمه)، مطرح نماید. اما به غیر از این نوع تغییر کاربری که غیرقانونی می باشد، نوعی از تغییر کاربری می باشد که صبغه قانونی به خود گرفته و در حقیقت اعمال آن توسط قانون گذار مجاز دانسته شده است. در این تحقیق، سعی می شود ابتدائاً به نحوه تعیین کاربری و سپس به تغییر کاربری تعیینی اعم از قانونی یا غیرقانونی و در صورت اخیر به ضمانت اجرای آن، پرداخته شود.